美国买房所需收入vs.实际收入差距有多大

美国地产热点 文:李欧

【新唐人北京时间2024年07月22日讯】“存够钱,再来买房”,这句话没有错,但是自从疫情发生以来,这句话变得越来越遥不可及!随着房价不断加码,房贷利率居高不下,使“存够钱”这句话的定义,就像永远都爬不到的山顶,让购房者心很累!那么疫情之前的买房的所需薪资,和疫情之后的所需薪资,到底差距多大?我们一起来看看。

疫情前后 买房负担能力比较

根据美国人口普查局的数据,2022年实际家庭年收入中位数,约7.5万美元。在2022年初,全美房价中位数,大约是38.5万美元,但是今年6月的上市价格中位数,已经来到大约44.5万美元。换句话,2022年初到今年6月,全美房价又涨了将近15.6%。

2024年4月,全美范围薪资较上一年同月,增加4.87%。如果从长时间观察,从1960年至2024年,美国薪资年成长率平均为6.19%。比较特殊的是2021年4月,薪资涨幅达到历史最高点的15.28%。不过这样还是追不上房价的速度,房价就像是开汽车跑,但是薪资就好像是骑自行车,费了好大劲,结果房价却无情地把我们抛在脑后。

如果根据Realtor.com的数据,2022年初,假设购买一套美国中位数房价的房屋,以每月还款只能占家庭收入的三成来计算,需要的家庭年收入大约7.9万美元。所以,2022年初的家庭年收入中位数,大概还能负担全美的中位数房价。不过,到今天为止,现在这个住房成本已经截然不同了。

同样以全美范围来说,抵押贷款利率,已经在2022年开始逐渐往上调整,家庭年收入中位数的家庭,买房就容易陷入负担沉重的问题,使每月住房负担超过三成。到2024年6月,买房所需收入已攀升至约12万美元,但是同时家庭收入中位数,只有涨到8.4万美元左右,本来小小的差距,突然变成了惊人的3.6万美元赤字。这表示购买中位数房价的最低收入要求,比实际中位数收入高出近四成三。

如果将今天的买房负担能力,和2016年的时候相比,会发现哪些惊人差距呢?当时的三十年固定抵押贷款利率大部分都在4%以下,房价中位数刚刚到达三十万美元。

买房薪资差距最大的城市

如今,显而易见,在最昂贵的沿海城市是负担能力变化最大的。买当地中位数房价房子所需的收入水平,与家庭收入中位数的差距不断扩大,差距最大的城市中,加州就占据了前三大市场。

首先,差距最大的城市是洛杉矶。8年前,洛杉矶的房价中位数约为75万美元。如今,这一数字跳到125万美元,所需的收入也从约15.2万美元,跃升至33.5万美元。尽管洛杉矶的中位收入在过去几年中都有成长,但是却远远追不上房价。

2016年6月,在洛杉矶想买房的家庭,已经平均面临约8.6万美元的收入赤字,当时的家庭收入中位数接近6.6万美元,但是却需要15.2万美元的年收入,才有办法负担当地的中位数房价。

如今,125万美元的中位数房价,需要至少33.5万的年收入,但是今年6月,家庭收入中位数,只到达约9.5万美元,差距扩大到24万美元,真是令人惊掉下巴!

虽然,在疫情期间对许多沿海大城市来说,需求不是那么旺盛,很多人搬到郊区,甚至是跨州搬家。但是很不幸的是,房源的供应量更少,而且在疫情之后,沿海大城市的需求再度回归了,使得房价只能一直一直出现创纪录的局面。

接着我们来看买房收入差距最大的第二名,是北加州的圣荷西(San Jose),也就是硅谷核心城市。2016年当地房价中位数约98万美元,家庭收入的最低需求,接近二十万美元,但实际上中位数家庭收入只有11万美元,两者相差9万美元。

时间来到2024年6月,房价已经到达约144万美元,需要接近39万美元的收入才负担得起,但是实际上家庭收入中位数,只有16.2万,差距扩大到22.8万美元。

再来看第三名,同样是加州城市,圣地牙哥。2016年,房价中位数是近67万,家庭收入的差距是6.5万美元。到了2024年,房价已经破百万,收入差距也扩大到17.4万美元。

接下来收入差距最大的城市还有波士顿,收入差距从2.3万,变成12.3万。然后是纽约,收入差距从1.9万,变成11.1万。

这些城市入选收入差距最大的城市,实在让人一点都不意外,要在这些一线大城生活本来就不容易,更何况是买房了。不过,即便收入差距很大,有些人还是愿意节衣缩食去买房。

其实大城市里还是有许多不同价位的房产,耐心等待、把握时机或许就能实现梦想,而且有很多人买房的资金不一定都来自薪资,更有可能来自父母、股票或是其它投资、贷款。所以,即便年轻人在大城市里买房看似很不容易,但只要有心,梦想还是很可能会实现的。一旦买房开始建立家庭资产,以后就能有机会换到更大、更好的房产,就算不换房,房产也很容易随着时间不断升值。

“存够钱,再买房”这句话的定义标准越来越高。(Shutterstock)

从可负担 变成不可负担

接着我们继续看哪些城市从可负担得起,变成负担不起的窘境。就是说本来家庭收入中位数,足以购买当地的中位数房价,但是到了2024年却变成赤字了!

这些城市大部分位在东北部或中西地区,因为疫情前房价比较低,当地薪资负担得起,但疫情之后,吸引很多外州、外地人搬家进驻之后,房价的飙升,开始使得当地的薪资水平追不上房价了。

华盛顿DC是名单中的第一位,2016年,原本家庭收入中位数比买房最低需要的收入,还高出约6,000美元,但是到了2024年,最低收入要求却比实际收入还要多出3.9万美元。中位数房价从44万美元,上升到63万美元,升幅约有43%,但是收入升幅只有约35%。

名单中的第二名是密苏里州的堪萨斯城(Kansas City),中位数收入原本高出最低需求约1.4万,但是现在已经变成不足3.2万。房价涨了82.5%,但薪资只有涨了36%,同样被房价远远甩了几条街。

第三名是康乃狄克州的哈特福德(Hartford),收入原本也妥妥地高出1.7万,但是现在已经变成负2.7万。第四名的维吉尼亚州首府里奇蒙(Richmond),也从原本的负担得起,变成负担不起,收入差距到达3.6万。

第五是威斯康辛州的米尔瓦基(Milwaukee),从正1.4万,变成负3万。米尔瓦基也是这五个城市中,房价和薪资水平最低的城市,原本平静美好的生活也被疫情给打乱了。

建筑商应对高房价时代

因为房价的不断上涨,超过美国人的负担能力,现在美国建筑商也在努力应对这种局面,解决方法就是把新房面积不断缩小。根据约翰‧博恩斯顾问公司(John Burns Research & Consulting)的数据,2023年有四分之一的新房,缩小规模以降低房价,不过根据人口普查局的资料,2023年的新房价格还是上涨了2.5%,到达44.1万美元的高峰。

要降低房价,要么就是建造较小房子,要么就是建造更高密度的住宅。在台湾现在同样面临这样的危机,房价越来越高,单位价格不断上涨,建筑商就缩小住房面积,压低总价格,让人买得起,但是大家却越住越小,形成小宅当道的局面。

因此,住房空间现在都要讲究多功能使用,不能再像以往餐厅就是餐厅、客厅就是客厅。所以现在美国建筑商也在玩空间游戏,透过减少走廊面积,和使用灵活空间来实现小住宅的可居住性。

而且,随着时代改变,在家办公的需求越来越多,对客房的需求却越来越少。事实上,大家都希望家里多一间客房,但是对现在的购房者来说,可办公空间会比客房更来得更实际一些。

不过对不同世代的人来说,需求可能会很不同,大家或许都买不起更大的房子,但是对千禧世代的人而言,多功能空间会是他们可以接受的选项。而对婴儿潮世代的人来说,他们可能会更倾向于额外的存放空间,以储存多年来的心爱物品。

另外,我也看到许多微型住宅、附属住宅单位和其它紧凑型住房越来越盛行。这种小尺寸住房,更容易兴建,建造速度更快,对大城市而言是一个快速解决住房危机的方式,不过对建筑商却利润微薄,所以兴建的数量甚少,并没有对整体房市起到明显的效果。

最新房市数据 露出希望

根据最新房地产数据,Zillow报告6月份有24.5%的卖家降低价格,而且因为随着交易减少,房源的库存也比去年低点高出23%,尽管还是比疫情之前缺乏,不过这样的回归确实让人振奋,市场逐渐向买方靠拢。而且抵押贷款利率出现下降趋势,7月18日,三十年固定利率平均来到6.81%,逐渐远离7%,令人感到兴奋。

(转自大纪元/责任编辑:叶萍)

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