【新唐人北京时间2024年05月12日讯】美国买卖住房的佣金费用，以往都是由卖家付钱，现在这种情况要改变了。去年由卖家群体，对全美房地产经纪人协会为首的多个地产公司提起佣金诉讼案，引起业内轩然大波，也搅乱了原本看似平静的佣金规则。至今诉讼案仍在和解过程中，如今佣金如何支付？本次请到旧金山湾区的房地产经纪人，Jason Tao先生来和大家解析目前的现况。
问：先请Jason和观众、读者自我介绍。
杰森：我是旧金山地区的房地产经纪人，我做经纪人已经有十多年的经验，其实我的范围实际上是湾区中半岛、南湾、东湾地区我都做，包括旧金山。还有一点，我大部分是从事民用地产，但是我同时也做一些商业地产。
诉讼要点：为何卖方要付双方的佣金
问：这次请您来是想跟您探讨巴奈特等人诉全美房地产经纪人协会（Burnett et al. v. NAR）这个案件，因为在美国我们华人买房子也很多，大家都非常关注这个佣金，到底要付几%，到底要怎么付？现在是不是搞得有点复杂？这个诉讼案之前，房地产经纪人的佣金到底是怎么拿？可不可以先跟我们简单的说明一下。
杰森：在美国房地产经纪人的佣金，基本上是由卖方来付双方的佣金。这个诉讼的一个关键要点，就是有一部分卖方说，你（指NAR）强制我们给买方的经纪人付佣金，这个就是诉讼的要点。
但是房地产经纪人协会说，其实这个说法是错的，我们并没有强制说，你（卖方）要给买方经纪多少多少佣金，我们从来没有这样一个强制。但是在这个诉讼案的发展过程中，房地产经纪人协会它们同意付一笔钱来和解这个官司，就不要往下打了。
新的进展是，原告方也同意了和解的提议，最后就是要等法官决定就可以了，既然原告也同意的话，我个人觉得（和解）本身可能就这么走了，应该不会有太大的变化。
和解完之后 佣金又该怎么进行？
问：如果说和解完之后，这个佣金又该怎么进行呢？
杰森：其实，并不是说这个诉讼案一结束，以后的这个付佣金的方式就会发生一个完全的变化。其实不是这么理解。这个诉讼案估计是到年底11月份、12月份会结束，但是从今年7月份开始，顶多到8月份，在房地产经纪人这个系统里面，就没有给买房经纪人的佣金的这样一个数字，到时已经不在这个系统里面出现了。
这个（佣金）数字不在上面，但并不意味着卖方从此以后，就不付买方经纪人的佣金了。这个是两个概念。
问：卖方还是应该要付给买方经纪人佣金，是这个意思吗？
杰森：目前是这样子，以后是什么样呢？其实这个应该是由市场来决定的。卖方可以说我不付，当然也可以说付。但是付跟不付，这其实会对卖房的本身也会产生影响。
作为买方经纪人来说，他要做这个事情的话，肯定是要有佣金的，否则他干上几个月或者半年，他一分钱拿不到，这个是不可能的。只是说这个钱是由卖方出，还是由买方出的问题。
如果卖方说我不出这个钱了，那么经纪人可能要先跟买方讲清楚，如果卖方不出，那我就从你（买家）这拿。但是这样子一来，买家就会说，我又要出钱买房子，我又要出佣金，那我买房子的钱就把它降低，其实是一样的。
佣金制度改变 对买家有利还是对卖家有利
问：这样听起来，感觉说现在还处在一个比较不稳定的状态。因为以前卖方肯定是要出买方的经纪人佣金，现在这个诉讼案出现之后，好像变成市场要去做一些调整。卖方我也可以不付，我也有可能会付一些，但那个比例也不是很确定。您认为这样子，会造成哪些麻烦呢？
杰森：说造成麻烦的话，应该是对经纪人会造成一些冲击和麻烦。首先，因为以前这些事情，经纪人去带客人看房子的时候，是不需要知道这些的，给经纪人多少钱，都是写在网上的、是公开的。
那现在它既然没有这个数据了，那么作为买方经纪来说，我要带客人去看房子，那我要先知道卖方是不是给佣金，因为它没有写在网上了，你必须要通过某种方式先跟对方联系，先去问是不要给买方经纪人多少钱？
所以，对买方经纪来说，手续上会多一些过程，就是要先谈好这个佣金问题。
问：另外一个问题，在诉讼案之后，你觉得佣金制度的改变到底对买家有利、还是对卖家有利呢？
杰森：其实我并不觉得这个改变会对谁更有利。坦白的来讲，如果你想清楚这个房屋买卖过程的话，所有的钱实际上是买方掏出来的，因为卖方他卖房子，他不会从口袋里掏出一分钱，所有的钱都是从买方的账号，银行里边或者是从贷款银行出来的。
所以这个事情说到底，是买方付，还是卖方付呢？本身对这个并不产生对谁更有利的事情。因为实质上，并没有发生变化，只是说，最后你是伸手去跟买方要，还是跟卖方要的问题，谁也不会得利。
这个诉讼官司只针对民宅交易，不针对商业地产
问：另外据我了解，还有不同的公司，比如说我看到一个威廉希尔体育官网是巴菲特所属的美国家庭服务公司（HomeServices of America），它们也提出了2.5亿的和解金。它跟NAR的和解金有什么区别呢？
杰森：首先讲这个诉讼官司，它是只针对民宅的交易，不针对商业地产（Commercial Real Estate）。所以首先要确定这个，它只对住宅（Residential）这一块。那它的和解方案，有一个例外：就是说这个房地产公司，如果你的每年成交量超过一定的数额，就是说全美的连锁性的几个大公司，是不包含在NAR提供的4.18亿美元的和解里面。
其它这几个大公司，你们自己要去跟原告提出一个和解方案。所以是这样一个区别。
问：所以，不是NAR就全部包涵了所有（和原告方）的和解？
杰森：它（NAR）没有全包涵所有房地产公司，它只是针对大部分，或者说规模较小的公司也涵盖在里面。
问：我也听说过商业地产的佣金和住宅有所不同，可不可以跟我们说明这部分？
杰森：最近，听到这个官司的时候，对我来讲，我觉得很有意思。可能对有些经纪人来讲会造成一种恐慌，但对我来说，前面我说过，我其实是也从事一部分商业地产，那么商业地产这个领域，它的佣金从来就不写在网上。
所以，我觉得这个官司以后，其实商业地产可以作为住宅房地产的一个借鉴。很可能今后就是按照，目前商业地产的这种模式去做，就是说不明文规定，卖方一定要付给买方多少佣金，让大家自己去协商、谈判。但是，要在一定的时间点，通过某种协议的方式定下来。
在互联网上看房，自己就可以买吗？
问：最后一个问题，大家在疫情开始后，觉得这个买房子（的过程）比较方便，可以在互联网上看房，自己就可以买了，您认为是这么简单的事情吗？
杰森：其实不是的，你刚才讲的这个事情，在我们这个地区其实也很常见，有这种想法的人也不少。因为我们是在旧金山地区嘛，南湾又是硅谷，这里有很多的工程师，他们的能力就很强。他们觉得，我自己也可以知道这房子的价钱啊，我为什么找经纪人？但是实际上，房地产这个行业里面，它有很多东西，并不是说你表面上一下子就能看出来的。
我就给你举一个例子，我有一个中国客人，他的语言不是问题，因为他本身就在一个西方公司工作，成天看文档也是他的一种日常工作。有一天，他说我喜欢这个房子，你能不能帮我赶快出一个合同。我告诉他，我要看一下这个文档，因为我的直觉告诉我，这个楼里面有点问题。
因为这个楼，它出来的所有的房子，都比周围的房价要低，那我想里面肯定是有原因的。我就把文件拿过来看，我首先想到的可能是，它的HOA里面有问题，那么HOA文件一般大概有200页左右，我想一般的买家，你也绝对不会坐在这把200页的HOA文档，从头看到尾。但是我是看了，而且我在最后的时候，帮他找到了问题。
这个小区它有一片土地，它实际上是租用（lease）的，不属于HOA自己的。这个就是说，为什么这个地方的房价比别的地方便宜。那么我通过看文档，我帮我的客人找到了这个问题，他最后非常感谢我。
所以，经纪人你要是做的专业，你是能帮到你的客人的。就是说一个客人，如果你不是这个行业的，你也确实需要一些专业的人来帮忙，否则有陷阱的时候那你就会掉下去。
谢谢杰森！确实这个买房子、卖房子有很多的细节在里面，一般我们如果没有在从事这方面的工作，就很难发现，还是要靠房地产经纪人的专业，来帮我们完成整个过程，非常的不容易。
这次分常感谢杰森接受我们的采访，希望下次再见到您。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
