【新唐人北京时间2024年04月02日讯】“到底要买房、还是租房？”每年这一个问题都会困扰着许多人，尤其是首次购房的人，想要从租房者晋身成屋主，心中想必有许多忐忑，担心自己是不是负担得起、担心买了之后房价会不会下跌等等，有各种顾虑。
最近美国各大房地产报导，也确实有一波讨论，因为房租连续出现降温，但是房价却还在涨，每月租金和买房的每月还款，持续扩大当中，甚至达到上千美元之多！所以，现在我们到底要买房好、还是租房好呢？我就以最新的数据来和大家探讨看看。
3月27日，标普-凯斯席勒房价指数，显示美国房价1月份同比上涨 6%；较上个月上涨5.6%，已经创下2022年以来最快的年度涨幅。目前，美国房屋的平均售价为492,300美元；30年期的固定抵押贷款平均利率为6.91%。
根据凯投宏观（Capital Economics）的数据，贷款买一个美国中位数房价的房产，贷款八成，每月的还款大约会落在3,021美元。但是，全美的平均租金为2,055美元，这比买房足足少了近970美元，差距56%。而在现实中，这个差距可能会更大，因为养房子还有各种费用，而且不要忘记了还有保险费用。
如果是看Realtor.com最新发布的每月租金报告，全美50个最大的都会区中，租一套入门房，比购买也是更实惠的选择。报告指出：今年2月购买房产的每月成本，比租房成本高出1,027美元，多出60.1%。
不过，请大家留意，这不代表我现在认为租房比买房是更好的选择，我只是陈述这样一个实际情况。到底是要租还是买，让我们继续看下去。
先来看租金的涨跌幅度，今年2月，前50大城市，1至2房房型的租金中位数为1,708美元，是连续第七个月同比下降，下跌了0.4%，与今年1月下降0.3%的幅度类似。虽然是连续七个月同比下降，其实只比2022年8月的峰值，减少50美元，也就是下滑2.8%，幅度微小。而且，仍然比2020年同期，在新冠疫情之前，高出252美元，涨幅达17.3%。
在不同房型上，工作室房型的中位数租金是：1,426美元，比去年减少21美元，下跌幅度1.5%；单卧室房型中位数租金是：1,587美元，同比减6美元，下降0.4%；双卧室房型是：1,889美元，减少15美元，同比下降0.8%。
两房单位的中位数租金虽然已经连续下降，但还是比四年前高出306美元，上涨19.3%，是三种房型中上涨最多的。单卧室房型，比四年前也多了228美元，上涨16.8%，近期它的下降幅度也相对较小，因为单卧室既比双卧室便宜，空间又比工作室更好运用，所以会有比较多的租客喜爱。
至于工作室房型，也比四年前高出134美元，上涨10.4%。不过，由于它的空间最小，近期的下跌幅度也是最大的。
租金正在趋于正常化
另外一方面，租房网站Zumper三月份的数据显示，租金有所上升，报告中67个城市的租金出现上涨。单卧房租金1,487美元，上涨0.3%；两卧房租金上涨0.5%，达到1,847美元。Zumper认为，经过过去几年非典型的租赁趋势后，市场已经恢复到比较传统的模式：也就是需求在冬季降温，春季再次回升，夏季和秋季达到顶峰。
Zumper记录到的租金情况，和Realtor.com有所不同，租金在连续五个月下降后再次上涨。这是全美一房和两房租金，在6个月以来，首次出现月增涨。但从年度的涨跌情况来看，单卧房小幅下降0.5%，两房还是上涨0.8%。
Zumper的报告也显示，与上个月相比，美国前100大房地产市场中，有三分之二的租金上涨，而有19个城市则是持平。另外，有15个大都市区，实际上租金是变得更便宜，其中许多位于西南部或南部地区。
综合来看，全美房租正在趋于温和和正常化，这对租房者来说的确是一件事好事，尤其像是在田纳西州的孟菲斯、德州的奥斯汀、乔治亚州的亚特兰大、田纳西州的纳什维尔，还有密苏里州的圣路易斯，这五个都会区是Realtor.com记录到租金降幅最大的，分别有下降百分之五，到近百分之四的幅度。其中孟菲斯，2月份租金中位数是1,251美元，是价位最低，降幅也最多的城市。
购房负担能力依旧严峻
再来看到房价和负担能力的表现。根据Redfin的数据，今年二月份，美国购房者需要赚取年薪11万4,000美元，才能购买中位数房价的房屋，这比现在美国的中位数家庭收入84,072 美元，高出了35%。但这比去年10月的情况有所改善，当时买家需要年薪达到创纪录的12万1,000美元才有办法购买，比中位数家庭收入，高出足足有51%。
二月份购房者的每月房屋付款中位数，为2,838美元，低于去年10月创纪录的3,012美元，当时的抵押贷款利率接近8%。虽然现在每月还款额降低了，但还是比2021年2月增加了74%，那时后的利率接近历史最低点。
房价居高不下的原因
美国房价之所以在疫情之后会屡创新高，其实是有几个因素，才形成今天这场“完美风暴”。最重要的就是供应量不足的问题，在不同的统计中，美国大约缺少三百到五百万套住房，所以疫情开始之后，大家要买房抢不到，房价就开始飙升。再加上，疫情开始之后，美国政府大量印钞票，又降低基础利率，使得热钱流通非常快速。还有碰上供应链危机，也导致物价上涨，致使通胀率一度高达9%。
房价经过一连串加温，接着碰到为了对抗通胀的激进升息措施，连同抵押贷款利率的上扬，产生所谓的锁定效应，把以前拿到低利率的屋主，锁在现在的房子里不敢出来卖房，加剧了市场上卖房的供应量的不足。
但是在疫情期间还没有得到缓解的需求量，却远远多于供应量，最终导致，从2022年第四季开始交易量低迷，但房价却仍然在屡创新高的局面。这也就是为何今天，我们还看到凯斯席勒房价指数，又出现同比上涨6%的原因了。
租金比房价低 差距扩大中
今天，首次购屋者面临的常见问题是，继续租屋或买屋？最重要的考虑因素是租房与买房的财务成本和收益，一种方法是比较租房和买房的每月成本。透过这种成本比较，我们可以确定市场是否有利于租赁或者是购买。
因为首次购屋者计划有较低的首付款，我们假设首付为8%，并使用30年期固定抵押贷款利率，来计算每月贷款还款额。也计算平均的HOA费、税费和房屋保险等作为成本的一部分。然后，我们将购买成本与每个都会区的租金中位数进行比较，找出每月租或买的费用差异。
上面刚刚我们已经讲过了，从全美排名前50大的都会区来看，购买一套入门房产的成本，比租一套高出1,027美元，买房比租房每个月会多出60.1%的费用。去年前50大都会区有45个，租比买更优惠，今年50大都会区已经全部“沦陷”，田纳西州孟菲斯、阿拉巴马州伯明罕、宾州匹兹堡、密苏里州圣路易，和马里兰州的巴尔的摩，都退出买比租更优惠的行列。
尤其在租金比买房更优惠的前十大都会区中，买房的平均每月付款，甚至比租金高出1,950美元，等于多出95.6%，每月还款几乎是租金的两倍。这与去年8月的统计结果类似，这些租房比买房更节省的大都市，大多是科技工作者和高收入者较为集中的市场。这些市场的平均租金成本，和购买成本都是高于全美平均水平的。
租比买差距最大的都会区
其中最夸张的是德州奥斯汀，在奥斯汀购买一套入门房的每月成本为3,695美元，比每月1,530美元的租金，高出141.5%。换句话，租房每月可节省2,165美元。这真的是一笔大数字！
其它差距最大的还有，西雅图：租金要$2,000，买房要$4,422；亚利桑那州的凤凰城：租金要$1,543，买房要$3,071；旧金山：租房要$2,815，买房$5,504。其它还有洛杉矶、加州圣荷西、田纳西州纳什维尔、俄勒冈州波特兰、加州首府沙加缅度和德州休士顿。它们的差距至少都高达百分之八十以上，其中休士顿是租房和买房最实惠的地方，租金1,379美元，买房2,482 美元，相差1,103美元。
租房真的更划算吗？
如果从成本差异来看，现在的市场租房确实比买负担更小，不过到底是要买，还是要租？还要根据每个人不同的情况而定，如果你打算在一个地方待个两三年，那么现在租房应该会是很适合的方式。那么如果，你是想居住更长时间，五年甚至十年，或许你可以考虑买房。
用一个简单的算法，假设租比买每月节省1,027美元，租房五年就节省$61,620，看起来很划算。但如果考虑到房价的升值，以平均涨幅来计算，美国房价平均每年涨5%，假设购买41万美元的典型房产，五年后将会升值到52.32万，升值了11.32万。
虽然买房感觉让人多付出了，但往往房产价值日后也会回报给屋主，而且时间越长报酬率越高，这也是在美国最好累积财富的方法之一。
所以，要租、还要要买？这就要看你个人的需求和选择了，没有绝对的对或错，市场也会是变动的，不同地区计算数据也不同，今天计算的数字，或许两个月后就变了，所以谁也没有保证的答案。今天的分享也只是就现在的统计数字做出陈述，提供读者们作为投资参考而已，要买还是要租，还是得依个案考量。
（责任编辑：刘明湘）
