【新唐人北京時間2022年10月24日訊】如果你是在疫情期間買房的屋主、業主，你現在會不會很擔心房價泡沫、房市崩盤呢？從買家的角度來說，你的心情會不會有點擔憂又有點雀躍呢？老實說，因為隨著經濟市場、房地產市場的衰退信號越來越多，我們似乎看到一幅2007年次貸危機時期的複製畫，但是呢⋯⋯兩者確實有些差異，這次就和大家來探討。
房地產市場泡沫的紅燈
今年的十月初，有一位房地產諮詢公司的創辦人，約翰・伯恩斯（John Burns）在他的博客文章中寫道，房地產市場泡沫的20個信號中，有16個正在「閃爍紅光」。這20個信號是怎麼訂的呢？這是從上次房市泡沫之後，2013年由73位住房市場領導者，在一次年度高峰會上所訂定的。
那這20個信號又有哪些呢？他們主要分成兩大部分，一個是定性的信號、一個是定量的信號，分別各有十個。簡單的說定性，就是探討研究對象是否具有某種屬性或特徵，通常用Yes or No來表示；定量就是研究對象所含有成分的數量關係，所以結果大多會以「量化」來描述。
這些指標是一些與房市泡沫有直接相關，或間接相關的信號，定性的部分，例如，新的城市模式轉變、爆炸性的房地產行業等等；定量的部分，例如，很低的負擔能力、下降的建築商股價等等。
伯恩斯相信，現在距離泡沫相當接近了，因為負擔性在下降、銷售在下降和需求在衰退，或者是前一段時間過熱的房地產行業，都把市場導向更加靠近危機。
另外，達拉斯聯邦儲備銀行的高級研究經濟學家也認為，房地產市場開始閃爍紅光，彷彿我們又回到了2004年，也就是當時房市列車正在奔向泡沫化的時間點。
觀看視頻：美國房價泡沫的信號燈 地產大佬發出警告｜達拉斯聯邦儲備銀行預警｜搶房嚴重的元兇｜經濟衰退 屋主會大甩賣？【美國地產熱點】第89集
泡沫的不同定義
但是，現在也有很多人認為沒有泡沫，他們對泡沫的定義存在分歧的看法。例如一種看法認為，這兩年多來受到疫情推波助瀾，大幅漲價的市場，正在發生泡沫，比如亞利桑那州的鳳凰城、德州的奧斯汀，但是在整個市場並沒有泡沫。
觀察房地產數據公司Altos Research的房市熱度，鳳凰城、奧斯汀已經從賣方市場，越來越接近買方市場，掛牌價在下跌、上市天數拉長、庫存在增加當中。
供應量持續短缺的原因
在上一次的泡沫之前，可供銷售的房屋數量遠遠多於購買者。今天的情況正好相反。根據美國房地產經紀人協會的數據，2006年待售的成屋數量，幾乎是2021年的4倍。現在之所以，可供銷售的房源會這麼少的原因之一，是從上次房市泡沫之後，建築商就停止了建設，導致住房在之後的幾十年一直都是缺房的狀態。
搶房嚴重的元兇
另一個原因是，美國很多千禧一代都到達要買房的年紀，所以市場上出現很多的需求；還有一個原因是——投資者很多，房市熱潮中，出現很多炒房者。疫情之後，央行大量印鈔、又把基準利率降到零，抵押貸款低到只有兩個百分點、三個百分點，當然這些投資機構、散戶投資人不會放過這麼好的機會，拼命買房、炒房。
去年，我們看到很多投資機構，例如養老金和對沖基金都在大量搶房，所以把一堆首次購房者都擠出市場，導致有人一直想買房卻買不到。
但是，所幸今天的投資者不像2000年初期，當時確實有很多投機行為，失控的投機是上一次房地產泡沫破滅的標誌之一。這次，幾乎所有這些不良次級貸款都被根除了。今天屋主擁有更多的房屋價值，這是對屋主、業主很好的一個保障，因為即便經濟衰退，如果他們失去工作，付不起貸款，他們更有可能將房屋掛牌出售而不是走入止贖程序。這樣就有力地阻止房價崩盤，市場會緩緩下降，而不是直線墜落。
計算風險專家：連鎖效應
計算風險的經濟學博客作者，比爾・麥克布賴德（Bill McBride），他曾經成功預測上一次的房地產泡沫破滅。對這一次的市場看法，他說：「價格會進一步下跌，這只是一個連鎖效應。如果價格下跌10%，幾乎沒有人的抵押貸款會被淹沒。」換句話說，他認為幾乎沒有人的房子會掉到水下。什麼是水下？就是房價已經掉到，比當初貸款時的價格更低的價位。
麥克布賴德還預計，某些地區的價格可能會下降20%，而全美範圍的價格將會下降10%。他不認為美國房地產市場處於泡沫之中，有時價格不會暴跌，它們只是變平了。當然，這不是最好的情況，但也不是最壞的情況。
接下來的情況，我們還是得繼續觀察房貸利率的走向，如果更往上去，對房市降溫的情況會更加的激進，如果30年固定利率，能夠維持在7%以下，我相信本次市場衰退不會太痛苦，賣家、買家的動作都會放緩，市場會進入冷卻期，不過房價不至於墜落，因為市場上出現大甩賣的機率不大。除非，我們又再度看到黑天鵝。
（轉自大紀元/責任編輯：李紅）
