美國房價泡沫的信號燈越亮越多?

美國地產熱點 文:李歐

【新唐人北京時間2022年10月24日訊】如果你是在疫情期間買房的屋主、業主,你現在會不會很擔心房價泡沫、房市崩盤呢?從買家的角度來說,你的心情會不會有點擔憂又有點雀躍呢?老實說,因為隨著經濟市場、房地產市場的衰退信號越來越多,我們似乎看到一幅2007年次貸危機時期的複製畫,但是呢⋯⋯兩者確實有些差異,這次就和大家來探討。

房地產市場泡沫的紅燈

今年的十月初,有一位房地產諮詢公司的創辦人,約翰・伯恩斯(John Burns)在他的博客文章中寫道,房地產市場泡沫的20個信號中,有16個正在「閃爍紅光」。這20個信號是怎麼訂的呢?這是從上次房市泡沫之後,2013年由73位住房市場領導者,在一次年度高峰會上所訂定的。

那這20個信號又有哪些呢?他們主要分成兩大部分,一個是定性的信號、一個是定量的信號,分別各有十個。簡單的說定性,就是探討研究對象是否具有某種屬性或特徵,通常用Yes or No來表示;定量就是研究對象所含有成分的數量關係,所以結果大多會以「量化」來描述。

這些指標是一些與房市泡沫有直接相關,或間接相關的信號,定性的部分,例如,新的城市模式轉變、爆炸性的房地產行業等等;定量的部分,例如,很低的負擔能力、下降的建築商股價等等。

伯恩斯相信,現在距離泡沫相當接近了,因為負擔性在下降、銷售在下降和需求在衰退,或者是前一段時間過熱的房地產行業,都把市場導向更加靠近危機。

另外,達拉斯聯邦儲備銀行的高級研究經濟學家也認為,房地產市場開始閃爍紅光,彷彿我們又回到了2004年,也就是當時房市列車正在奔向泡沫化的時間點。

觀看視頻:美國房價泡沫的信號燈 地產大佬發出警告|達拉斯聯邦儲備銀行預警|搶房嚴重的元兇|經濟衰退 屋主會大甩賣?【美國地產熱點】第89集

泡沫的不同定義

但是,現在也有很多人認為沒有泡沫,他們對泡沫的定義存在分歧的看法。例如一種看法認為,這兩年多來受到疫情推波助瀾,大幅漲價的市場,正在發生泡沫,比如亞利桑那州的鳳凰城、德州的奧斯汀,但是在整個市場並沒有泡沫。

觀察房地產數據公司Altos Research的房市熱度,鳳凰城、奧斯汀已經從賣方市場,越來越接近買方市場,掛牌價在下跌、上市天數拉長、庫存在增加當中。

供應量持續短缺的原因

在上一次的泡沫之前,可供銷售的房屋數量遠遠多於購買者。今天的情況正好相反。根據美國房地產經紀人協會的數據,2006年待售的成屋數量,幾乎是2021年的4倍。現在之所以,可供銷售的房源會這麼少的原因之一,是從上次房市泡沫之後,建築商就停止了建設,導致住房在之後的幾十年一直都是缺房的狀態。

搶房嚴重的元兇

另一個原因是,美國很多千禧一代都到達要買房的年紀,所以市場上出現很多的需求;還有一個原因是——投資者很多,房市熱潮中,出現很多炒房者。疫情之後,央行大量印鈔、又把基準利率降到零,抵押貸款低到只有兩個百分點、三個百分點,當然這些投資機構、散戶投資人不會放過這麼好的機會,拼命買房、炒房。

去年,我們看到很多投資機構,例如養老金和對沖基金都在大量搶房,所以把一堆首次購房者都擠出市場,導致有人一直想買房卻買不到。

但是,所幸今天的投資者不像2000年初期,當時確實有很多投機行為,失控的投機是上一次房地產泡沫破滅的標誌之一。這次,幾乎所有這些不良次級貸款都被根除了。今天屋主擁有更多的房屋價值,這是對屋主、業主很好的一個保障,因為即便經濟衰退,如果他們失去工作,付不起貸款,他們更有可能將房屋掛牌出售而不是走入止贖程序。這樣就有力地阻止房價崩盤,市場會緩緩下降,而不是直線墜落。

計算風險專家:連鎖效應

計算風險的經濟學博客作者,比爾・麥克布賴德(Bill McBride),他曾經成功預測上一次的房地產泡沫破滅。對這一次的市場看法,他說:「價格會進一步下跌,這只是一個連鎖效應。如果價格下跌10%,幾乎沒有人的抵押貸款會被淹沒。」換句話說,他認為幾乎沒有人的房子會掉到水下。什麼是水下?就是房價已經掉到,比當初貸款時的價格更低的價位。

麥克布賴德還預計,某些地區的價格可能會下降20%,而全美範圍的價格將會下降10%。他不認為美國房地產市場處於泡沫之中,有時價格不會暴跌,它們只是變平了。當然,這不是最好的情況,但也不是最壞的情況。

接下來的情況,我們還是得繼續觀察房貸利率的走向,如果更往上去,對房市降溫的情況會更加的激進,如果30年固定利率,能夠維持在7%以下,我相信本次市場衰退不會太痛苦,賣家、買家的動作都會放緩,市場會進入冷卻期,不過房價不至於墜落,因為市場上出現大甩賣的機率不大。除非,我們又再度看到黑天鵝。

(轉自大紀元/責任編輯:李紅)

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